｜自由になるためのお金の話
はじめに：不動産価格が「ありえない水準」に到達した理由
近年、「不動産バブルの再来か？」という言葉をニュースやSNSで見かける機会が増えました。
あなたも、驚くような価格のチラシを目にしていませんか？都心の新築マンションが1億円を超えているのはもちろん、私も先日、都内の一等地でもないエリアで、なんと築40数年・54㎡の中古マンションが5,480万円で売り出されているのを見て、非常に驚きました。もはや感覚的な「お得感」は薄れ、住宅購入をためらう人が少なくありません。
しかし、この価格高騰の裏側には、単なる「需要と供給」だけでは説明できない、金融的な要因が深く関わっています。
- 価格高騰の矛盾: 価格は高水準にもかかわらず、住宅ローン金利は依然として歴史的低水準。
- 金融要因の支配: この「借りやすい環境」が、借りられる金額を押し上げ、結果として不動産価格全体を引き上げています。
果たして、これは1980年代のような「バブルの再来」なのか。それとも、低金利がもたらした新たな構造的な価格上昇にすぎないのか？
この記事では、最新のデータをもとに現在の不動産市況を整理し、過去のバブル期との構造的な違いを徹底分析します。そして、「金利上昇」という最大のリスクに備え、あなたが今後どんな行動を取るべきかを冷静に解説します。
現在の不動産市況：データが示す「金融主導の上昇」
現在の不動産価格上昇は、単なる需給ではなく、「低金利と融資拡大」によって生じた“金融主導の上昇局面”であることがデータから明らかです。
新築マンション価格の異常な高騰
| 指標 | 2023年 | 1990年（バブル期） | 傾向 |
| 首都圏新築マンション平均価格 | 8,101万円（過去最高） | 6,123万円 | バブル期を大きく超える |
| 東京都23区平均価格（2024年） | 1億1,181万円 | – | もはや一般的な世帯には手が届きにくい水準 |
特に最新データでは、2025年1～5月の東京23区の新築マンション平米単価が207.4万円と、前年比＋20％超の上昇を記録しています。この価格上昇の勢いは、実需（住みたい人）よりも、投資マネーの流入によって支えられている側面が強く、「資産としての不動産」が買われている印象です。
価格を支える「銀行融資」の拡大
不動産価格を支えているもう一つの要因が「銀行融資」です。バブル期同様、金融が不動産市場を膨らませている構図が見えてきます。
- 不動産業向け貸出残高: 国内銀行の貸出残高は2022年末時点で約96兆円と過去最高を更新。
- 地方銀行の積極化: 日本銀行の資料でも、特に地方銀行による不動産関連貸出の伸びが顕著です。
背景にあるのは「超低金利」と「余剰資金の行き場のなさ」です。銀行はマイナス金利下で利ざやを確保するため、不動産融資を積極化。市場に資金が流れ込み、価格を押し上げる構図が続いてきました。
低金利は、「同じ年収でも、より高い物件を買える」状況を生み出し、買い手の上限価格を引き上げました。この資金供給構造そのものが不動産価格を押し上げているのです。
結論: 現在の高値を支える最大のドライバーは、金融要因、すなわち潤沢な資金供給環境です。
バブル期との決定的な構造の違い：「流動性バブル」とは
現在の不動産市況は過熱していますが、1980年代のバブルと全く同じではありません。過去との構造的な違いを理解することが、バブル再来の是非を判断する鍵になります。
過去の「信用バブル」との比較
| 要素 | 1980年代（過去のバブル） | 現在（2020年代） |
| バブルの主因 | 信用バブル（銀行が担保価値を過信し、無秩序に融資を拡大） | 流動性バブル（金融緩和により市場に資金が溢れ、資産に流れ込む） |
| 融資の厳格さ | 緩い（担保主義、サラリーマンの二重ローンなど） | 厳格（ローン審査、総量規制など） |
| 対象資産 | 土地神話（土地の絶対的な値上がり） | 「モノに近い資産」（不動産、株式、暗号資産など） |
| リスクの源泉 | 銀行の不良債権化、地価暴落 | 金融引き締めによる金利上昇と資金の逆流 |
流動性バブルのメカニズム
現代の不動産価格高騰は、「信用バブル」ではなく、「流動性バブル」という点に特徴があります。
マイナス金利と量的緩和によって市場に資金（流動性）があふれ、その行き場を求めて不動産に流れ込んでいるのです。
この状況下では、「投機が投機を読み込む」という心理メカニズムが働き始めます。
【コラム：バブル発生の心理メカニズム】
価格上昇を見た人々が「もっと値上がりするだろう」「乗り遅れてはいけない」という期待に基づいて購入を決定します。この行動は、資産の本来の価値（ファンダメンタルズ）ではなく、「将来もっと高く買ってくれる人がいるだろう」という期待に依存しています。この群集心理こそが、価格を基礎的価値から大きく乖離させる、バブル形成の重要な要素です。
不動産バブルの「再来」とは断言できませんが、金融要因によって局所的に過熱した「形を変えた過熱」状態、すなわち流動性バブルの兆候がみられるため、最大限の警戒が必要です。
価格暴落のトリガー：金融政策転換と金利上昇リスク
現在の流動性バブルを終わらせる最大の要因は、金利上昇を含む金融政策の転換です。このリスクを無視することはできません。
住宅ローン返済額の急増リスク
現在の高騰を支えているのは、低金利による「高い借入可能額」です。金利が上昇すると、この構造が一気に崩れます。
例えば、5,000万円を変動金利0.5%（35年元利均等）で借りた場合、月々返済額は約12.8万円です。
| 金利上昇後の金利 | 月々返済額の変動 | 増額 |
| 1.5%に上昇 | 約14.6万円 | ＋1.8万円/月 |
| 2.5%に上昇 | 約16.8万円 | ＋4.0万円/月 |
金利が上昇しても「5年ルール・125％ルール」などの救済措置はありますが、これは未払利息を将来に積み立てているだけであり、実質の負担が増えることには変わりありません。返済負担に耐えられず、売却が重なれば、市場は一気に調整局面を迎えます。
不動産業向け融資の不良債権化リスク
②で見たように、銀行の不動産業向け貸出は過去最高水準です。金利が上昇すれば、アパートローンなど投資用不動産の利払いが重くなり、採算が悪化。空室リスクと相まって、不良債権化する可能性が高まります。
特に、地方銀行が積極的に融資を拡大している点は、金融システム全体へのリスクとなり得ます。
地域による「マイクロバブル」の終焉
すべてのエリアがバブルというわけではありません。都心の一部タワーマンションや、新築マンションなど、投資目的の購入比率が高い局所的なエリアで価格が過熱しています。
この「マイクロバブル」は、金利が上がった瞬間に投資マネーが引き上げられ、価格調整が激しくなる可能性を秘めています。
今後どうすべきか：金利上昇を前提とした行動指針
不動産価格の高騰は「金融要因」に大きく依存しています。したがって、個人としては「金利上昇」というリスクを織り込み、以下の視点で行動することが重要です。
居住目的なら「長期視点」と「金利耐性」を最優先
住宅は投機ではなく、あくまで生活の基盤です。
- 購入の軸: 「住みたい場所」「家族構成」「利便性」を軸に、20年単位で住む前提で購入を決定します。短期的な値上がりを期待しない。
- 金利耐性: 変動金利を選択する場合でも、「金利が2〜3％になった場合」でも無理なく返済できるキャッシュフローを確保すること。
過剰なレバレッジ（借り入れ）によるリスクテイクは避ける
不動産投資目的の場合、高値局面でのフルローンや高レバレッジ戦略は極めて危険です。
- リスクの増加: 金利上昇・将来の金融収縮・資産価格の下落に対して耐性がなくなります。
- 出口戦略: 現在の高値で購入した物件は、金利が上がると買い手がつかず、「出口（売却）」が非常に難しくなります。
賃貸と購入の冷静な比較を
「賃貸がもったいない」という感覚は、不動産市場が過熱しているときに特に強くなりますが、高値局面での購入は「高値掴み」のリスクを抱える行為です。
ライフプラン・転勤・教育などの変化を考慮すれば、柔軟性のある賃貸という選択も極めて合理的です。購入を見送り、頭金として資金を寝かせておくことも、リスク回避の一つです。
インフレ対策としての“現物資産”の位置づけ
インフレ時代において、不動産は価値を維持しやすい現物資産であることは事実です。
- 視点の転換: 「値上がり益を狙う」のではなく、「生活コストの固定化（家賃代わり）」という視点で捉え、キャッシュフローの健全性を最優先します。
まとめ：バブルの「再来」ではなく、「形を変えた過熱」
現在の不動産市場は、1980〜90年代のような「土地神話」的バブルではありません。
しかし、低金利と融資拡大によって、局所的に過熱した“流動性バブル”の様相を帯びています。
不動産は生活の基盤であり、資産の一部です。価格が高騰し、バブル再来の言葉が飛び交う今こそ、感情的な判断を避け、冷静にデータと金利上昇というリスクを見て判断することが、自由になるための第一歩となります。
コメント